Wynajem pokoju w domu- zasady i przepisy

Właściciel nieruchomości może zajmować się wynajmem pokoi w prywatnym domu na zasadzie najmu prywatnego lub w ramach działalności gospodarczej. Może to być najem długoterminowy lub krótkoterminowy.

Najem długoterminowy (zarówno na czas określony, jak i nieokreślony) wymaga jedynie powiadomienia urzędu skarbowego i wybrania formy opodatkowania. Może to być ryczałt od przychodów ewidencjonowanych w wysokości 8,5% od faktycznie uzyskanego przychodu bez względu na koszty jego uzyskania (gdy roczny przychód nie przekracza 100 tys. zł, od nadwyżki płaci się ryczałt w wysokości 12,5%) lub rozliczenie na zasadach ogólnych według skali podatkowej (od czystego dochodu). Podatek należy wpłacić na indywidualne konto podatnika do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym uzyskano pierwszy przychód. Rozliczenie uzyskanych przychodów i wpłaconych zaliczek na poczet ryczałtu następuje w formularzu PIT-28. Najem długookresowy zapewnia właścicielowi stały dochód, ale niesie z sobą spore ryzyko.Umowa wynajmu pokoju w domu jednorodzinnym powinna zawierać oczekiwania wynajmującego wobec lokatora i chronić go przed jego nieuczciwością. 

Dobra lokalizacja nieruchomości w atrakcyjnym turystycznie regionie lub w pobliżu centrum dużego miasta, które jest celem wycieczek i częstym organizatorem imprez o charakterze kulturalnym, rozrywkowym lub sportowym zachęca do krótkoterminowego wynajmowania pokoi turystom. Wynajmowanie pokoi w prywatnym domu gościom przybywającym na krótki pobyt przynosi większy zysk, ale też wymaga większych nakładów pracy i środków. Najem krótkoterminowy z zasady traktowany jest jako rodzaj działalności gospodarczej wspierającej ruch turystyczny i w związku z tym jest opodatkowany 8-procentowym podatkiem VAT. Wynajmujący może być z niego podmiotowo zwolniony, gdy wartość sprzedaży dóbr i usług z prowadzonej przez niego działalności nie przekracza 200 tys. zł. w roku podatkowym. Z podatku można być zwolnionym również, gdy spełnia się równocześnie następujące warunki:

• zwolnieniu z podatku podlegają dochody uzyskane z wynajmu pokoi i wyżywienia osób przebywających na wypoczynku;

• pokoje gościnne wynajmowane są w budynku mieszkalnym;

• budynek jest usytuowany na terenie wiejskim i jest częścią gospodarstwa rolnego (powyżej 1 ha powierzchni użytków rolnych);

• właściciel wynajmuje nie więcej niż 5 pokoi (wliczając w to np. dostępny dla gości salon).

Domek letniskowy postawiony obok budynku mieszkalnego wyłącznie w celu przyjmowania gości nie spełnia już tych warunków, podobnie jak dom usytuowany na terenie gospodarstwa rolnego, ale położonego w obrębie granic administracyjnych miasta.

Przepisy nie ograniczają form działalności związanej z wynajmem pokoi w domu mieszkalnym. Może to być jednoosobowa działalność gospodarcza, spółka cywilna lub inne rodzaje spółek, z tym że wymagają one wpisu do KRS. Od 1 stycznia 2021 r. przedsiębiorcy również mogą wybrać opodatkowanie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych w przypadku wynajmu należących do nich nieruchomości, w celu świadczenia usług związanych z zakwaterowaniem i wynajmem. Zmiana ta związana jest z licznymi wątpliwościami dotyczącymi tego, czy wynajmowanie pokoi w kilku domach jednorodzinnych jest jeszcze najmem prywatnym, czy już działalnością gospodarczą.

Decydując się na zakup nieruchomości pod wynajem, trzeba rozważyć jaki rodzaj najmu będzie najkorzystniejszy w danej lokalizacji, by zapewnić najwyższą stopę zwrotu z inwestycji. Warto wziąć pod uwagę to, że ze względu na sytuację epidemiologiczną ludzie poszukujący miejsc do wypoczynku znacznie chętniej niż w poprzednich latach decydują się na wybór miejsc noclegowych zapewniających większą prywatność i poczucie bezpieczeństwa.