Na czym polega współwłasność mieszkania

W polskim prawodawstwie wyróżniamy dwa rodzaje współwłasności:

• własność łączna

• własność ułamkowa

Własnością łączną będzie np. małżeńska wspólność ustawowa, w której nie określa się wartości udziałów każdego z małżonków. Mówimy o niej, że jest bezudziałowa, oznacza to, że każdy z współwłaścicieli posiada takie samo prawo do rzeczy będących przedmiotem własności. Współwłasność ułamkowa natomiast polega na tym, że każdy ze współwłaścicieli posiada określony udział w przedmiocie własności, np. nieruchomości, jednak własność na nie jest fizycznie wyodrębniana. Jeżeli dana nieruchomość jest własnością dwóch osób, to każdej z nich przysługuje 1/2 udziału.

Współwłasność mieszkania oznacza, że każdy ze współwłaścicieli, bez względu na to czy jest to forma łączna czy ułamkowa, ma prawo do udziału w dochodach, jeżeli dana nieruchomość takie przynosi, np. za sprawą podnajmu. Współwłasność mieszkania na wynajem obliguje wszystkich współwłaścicieli do ponoszenia kosztów utrzymania nieruchomości. Zatem w sposób proporcjonalny do zakresu własności każdy ze współwłaścicieli zobligowany jest do partycypowania w kosztach remontów czy konserwacji danej nieruchomości. Również wszystkie inne opłaty: podatki, czynsze, media powinny być ponoszone w określonym zakresie przez wszystkich uczestników własności.

Opłaty za współwłasność mieszkania narzuca tu już sam udział w danej własności, a następnie zakres udziału, jeżeli taki jest określony. Współwłaściciele mogą oczywiście się umówić na inne rozwiązania, np. zwolnić jedną ze stron z opłat, zmniejszyć obciążenia etc., ale co do zasady decyduje tu przyjęta forma prawna współwłasności.

Gdy jeden ze współmałżonków pozostających współwłaścicielami nieruchomości umiera, drugie staje się wyłącznym właścicielem posiadanego majątku, chyba że w grę wchodzi prawo spadkowe i do części majątku mają prawo również spadkobiercy.

Własność mieszkania, a śmierć małżonka to jeden z częściej spotykanych konfliktów skarbowych kończących się w salach sądowych. W wielu przypadkach po śmierci małżonka będącego współwłaścicielem nieruchomości w formule łącznej druga strona sprzedaje mieszkanie i kupuje mniejsze, łatwiejsze w utrzymaniu, czasem bliżej rodziny. Jeżeli od momentu przejęcia drugiej części majątku nie upłynęło 5 lat podatkowych, bardzo często wkracza fiskus z nakazem zapłacenia podatku od otrzymanej części nieruchomości. Kilka przytaczanych w mediach spraw kończyło się na szczęście na korzyść owego współwłaściciela, ale zawsze warto dokładnie sprawdzić bieżące orzecznictwo w takich sprawach.

Jedną z częściej poruszanych kwestii na forach internetowych jest kredyt na jedną osobę a współwłasność mieszkania. Trudno byłoby znaleźć bank, który zgodziłby się na udzielenie kredytu na jedną osobę, niebędącą współmałżonkiem i wyraził zgodę jednocześnie na współwłasność do nieruchomości. Najlepszym rozwiązaniem tego problemu jest pozyskanie kredytu hipotecznego do czasu ślubu a po nim darowanie lub rozszerzenie wspólności majątkowej.